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  • Didier Martín Díaz

Las grandes carencias de las valoraciones de vivienda online



Las valoraciones online, (muchas de ellas gratuitas e instantáneas), proliferan a día de hoy en portales inmobiliarios, páginas y aplicaciones de la práctica totalidad de bancos y de algunas agencias. Dichos estudios se generan con arreglo a un método basado en la agregación y análisis de datos (el ya omnipresente big data) obtenidos fundamentalmente de anuncios publicados en los portales inmobiliarios. Este tipo de informes tiene un gran valor estadístico, pues ofrecen datos de interés sobre inmuebles a la venta en una zona, tales como las proporciones del parque a la venta, tipología, titularidad, número de habitaciones, etc.

No obstante, a la hora de valorar el precio de mercado, dichos estudios están afectados de una serie de debilidades esenciales:

  1. Toman como referencia los datos indicados por cada propietario o agencia en sus anuncios. Si bien para el precio de venta o arrendamiento no hay duda de que esa es la única fuente posible, tomar la superficie ahí señalada resulta problemático por el hecho de que los anunciantes suelen incrementarla por encima de la realidad, sumando como vivienda las superficies de zonas comunes, plaza de garaje y trastero. El resultado de ello, naturalmente, es que los precios de oferta se dividen entre una superficie mayor, por lo que el precio medio obtenido es forzosamente inferior al real.

  2. No discriminan la tipología de viviendas. Así, se comparan de forma heterogénea pisos en cualquier altura (bajos y primeros incluidos), reformados o a reformar, exteriores e interiores, e incluso viviendas en altura con unifamiliares.

  3. Utilizan una zona de búsqueda determinada por un radio geométrico, de x metros a la redonda del inmueble a valorar. Ocurre que, en muchos casos, dicho radio se interna en zonas a las que no puede concederse el mismo valor de mercado mientras que excluye testigos que, sin embargo, sí pertenecen a la zona del inmueble objeto de estudio.

Con objeto de superar estos problemas, en Chrystie & Didie llevamos años perfeccionando un método que aplica las siguientes soluciones:

  1. A fin de eliminar la subjetividad de los anunciantes en cuanto a la superficie, debe acudirse al único valor objetivo, que es el proporcionado por la Dirección General del Catastro. Ello exige conocer la dirección exacta (incluyendo planta y puerta) de cada vivienda analizada, lo que comporta dedicar un gran número de horas a la investigación, pues tales datos no suelen constar en los anuncios, muchos de los cuales omiten el número de la calle y algunos hasta el nombre de esta. Es dicho tiempo el que las herramientas tecnológicas tratan de ahorrar, a costa de la precisión en los resultados.

  2. Conseguir una muestra homogénea obliga a discriminar tanto viviendas unifamiliares como pisos bajos, primeros e interiores. De igual modo, requiere un análisis separado entre los valores medios de viviendas reformadas y a reformar.

  3. En cuanto a la zona de búsqueda, nos atenemos siempre a los distritos y barrios realmente comparables en cuanto a precio de mercado y criterio habitual de los compradores a la hora de elegir una zona.

Dicho todo lo anterior, una valoración supone, en general, estimar un precio aproximado en base a la situación actual del mercado, ponderando los datos recientes y las perspectivas de evolución futura. En particular, sumado a la situación presente, más allá de un estudio afinado del precio medio de la zona, hay que acudir a los competidores directos de cada inmueble, a fin de determinar una estrategia de venta coherente.

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